日本住房空置率高企

最近，日本開始議論的一個話題是大量的閑置住宅，特別是安倍經濟學這一年多來，東京等大城市為中心出現了局部的房地產熱，這種強烈的對比漸漸地進入了人們的視線。按照日本官方統計在2013年沒人住的閑置住宅高達820萬戶，占比為13.5%之多。這中間屬于別墅等第二居所的住宅只有40萬戶，至少有高達780萬戶基本屬于找不到租戶的閑置房。

另一面，日本媒體卻積極的報道不少公司職員甚至家庭主婦積極投資于住宅出租事業。甚至在典型的“貧困地區”北海道也出現了年租金收入超過6億日元的個人投資者�，F在日本持有住宅資產并具有租金收入的“個體戶”高達320萬人，是投資股市的散戶的四分之一左右。起初積極支持投資出租房的人們也經常拿股票投資的不易來比較自己發現的煉金術，在他們看來股票市場參與者眾多，面臨的競爭對手不是一心想剝削散戶的券商，就是哈佛畢業的華爾街精英，而投資額度為幾千萬到十億日元的住宅用來出租，就省心得多。

因此這門生意現在越來越熱，對于銀行而言，零利率時代加上大企業的不差錢（手頭現金過剩），2%以上的融資利率的確是一門好生意。加上安倍經濟學的推波助瀾，這兩年不少金融機構在這個領域的貸款金額超過20%，這種個人住宅投資領域的生意屬于日本國內為數不多的確確實實的增長點。由于日本將在2015年提升遺產繼承稅率，用于租借的住宅稅率較低，也直接或間接的刺激了這種投資熱。

但1990年代以后，日本的家庭數量和住宅房屋數量的差距越來越大，到2013年末相對于6063萬戶住宅，日本家庭單位僅為5264萬戶。由于2019年日本家庭數量將到達頂峰開始下降，這種結構上的供需矛盾預計將更為突出。一些民間研究機構估算，按照日本政府公布的數字而言，日本全國的住宅資產價值約為340萬億日元（2012年），13.5%的閑置住宅意味著50萬億日元左右的資產沒有得到合理利用。

作為一種普遍的趨勢，人口結構的變化毫無疑問會導致農村的閑置率以及閑置速度遠遠超過城市，人口進一步向醫療教育等公共服務相對便利的城市集中，資產價值的相對差距也勢必擴大。但實際上住房閑置的地域分布和結構并非單純平均那么簡單，上述50萬億日元的數據顯然更多的是吸引眼球。一個典型的例子是全日本第二大城市大阪的閑置率高達17.2%，遠遠超出全國平均，但和北海道并列為日本最典型的“貧困地區”的沖繩僅為10.4%左右。

即便同樣的都市圈，由于條件不同，投資物業的投資回報率也相差甚遠�，F在早期積極投身于個人投資物業的一些導師們所強調的競爭環境優勢實際上已經不再明顯，他們期望投資者嚴守的安全邊際毛收益率13%-18%已經很難實現了，甚至有些投資者的物業僅僅能達到4%多。因此日本目前實際上不僅存在前述的存量住宅資產供需不平衡的問題，由于超寬松的金融環境，利率水平和投資風險出現的不平衡問題也包含著另一個宏觀問題的膨脹。（編輯 張立偉）

作者：蘇安