日本都市圈樓市熊盡牛來對我國的啟示

在短周期內，樓市走向取決于貨幣政策、城鎮化率、房地產稅收等，在長周期內則決定于人口結構。從國際經驗看，勞動力人口的拐點一般與房地產市場的拐點極為接近，美國勞動力人口在2007年見頂，房價在2006年見頂；日本勞動力人口在1992年見頂，房價則在1990年見頂。據預測，我國婚齡人口（20-29歲）在2015年到達頂點后開始下降。因此，由人口紅利拐點決定的我國房地產市場長周期下行已經開啟，這或許不是誰可以左右的。

各國房地產市場發展模式相差較大，但日本在發展模式（政府主導）、城市化模式（特大城市為主、速度快）、不動產稅制結構（低保有稅負、高交易稅負）和產業結構演變（從出口加工到高端制造業）等方面與我國相似，是為數不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產的周期演變，可以管窺我國房地產的前景。

從1947年開始的城市開發、城市化、住房短缺驅動的首波房價上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲，最后到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經歷了一個完整的周期。

根據日本總務省公布的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%（七分之一）；空置數比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區將成為“鬼城”。而根據野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時，占全國人口和經濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區的地價則連續22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。