楊紅旭：我國樓市不會重蹈日本覆轍

近幾年,每當房地產市場降溫之際，樓市“泡沫論”、“崩盤論”便大行其道，今年尤甚。許多人動輒拿國外泡沫及破滅的經驗，來論證中國樓市泡沫之大，描繪未來崩盤之慘。其實,我國的經濟社會發展程度與房地產市場所處階段，與國外情況存在較大差異，不宜簡單對比。為了讓大家更多了解國外情況，筆者將通過系列文章形式，解析國外典型房地產泡沫的生成與破滅，系列之一先談日本。

最后一次大漲才是泡沫

二戰之后，日本經濟在廢墟上迅猛發展。經濟起飛后，日本地價和房價保持較高漲速。日本不動產研究所數據表明，從1960年至1990年的30年里，日本六大城市地價上漲了56.1倍。地價帶動房價上漲，地價漲幅高過房價（中國2003年后中國亦如此）。30年間，地價飆升了三次。第一次，1961年前后以工業用地地價上漲為帶頭，最高的年漲幅為53％。第二次，1972年田中角榮發表了著名的《日本列島改造論》，政府采取擴張性財政金融政策，結果引起搶購土地風潮，1973年出現地價、房價、物價（還有石油危機的因素）皆大漲，六大城市地價上漲38％，住宅用地價格上漲更顯著；前兩次地價大漲后，并沒出現持續大跌，但第三次大漲結局卻迥然不同。

從1985年開始，土地價格進入加速上升時期，雖然單個年份的漲幅并未超過前兩次的最高值，卻是持續大漲時間最久的一次。1986年-1989年，持續保持20%以上的漲幅。1991年相比1985年，六大城市的土地價格指數上漲超2倍。1990年日本土地資產總額相當于同期日本GDP的3.69倍，占到國家財富總額的約70%，是美國土地資產總額的4倍，而同期美國土地資產總額僅占國家財富總額的25%。

1961年、1973年和1990年，是地價漲幅的三個峰值。前兩次地價大漲，因為有經濟面與需求面支撐，所以沒形成泡沫，而第三次則不同。從經濟增幅看，前兩次處于8%以上的經濟高增長時期。1974年開始，日本經濟告別高增長，步入中低增長，增速低于5%。從城鎮化進程看，1974年城鎮化率達到74.9%時，日本住宅建設量達第一個高峰（1987年再創歷史新高）。前兩次地價大漲，城鎮化率不算太高，其中1961年時城鎮化率尚低于70%。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著告別住宅短缺時代，而之前的兩次地價大漲，皆處于住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐，形成大泡沫。